所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが変更されます。
令和３年４月２１日「民法等の一部を改正する法律」（令和３年法律第２４号）及び相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和３年法律第２5号）が成立しました（令和３年４月２８日公布）。これらの法律では、所有者不明土地問題の「発生の予防」と「利用の円滑化」の双方において、民事基本法制の総合的な見直しが行われています。
所有者不明土地とは、相続登記等がされていないこと等により「不動産登記簿により所有者がただちに判明しない土地」または「所有者が判明しても所在不明で連絡が取れない状態にある土地」をいいます。その結果、土地の所有者を探し名義変更することに多大な時間と費用と労力を要し、公共の事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、ひいては各種の不動産取引、民間事業、土地の利活用などの妨げとなり、土地が管理されず放置され、環境や隣接する土地に悪影響を及ぼすなど様々な問題が発生しています。
【制度改正のポイント】
-
不動産登記制度の見直し（相続登記等の促進→所有者不明土地の発生予防）
・相続登記・住所等の変更登記の義務化
・相続登記・住所等の変更登記の手続きの簡素化・合理化
-
相続土地国庫帰属制度の創設(不要な土地を手放す→所有者不明土地の発生予防)
相続等により土地の所有権を取得したものが、法務大臣の承認を受けて、その土地の所有権を国庫に帰属させる制度
-
民法ルールの見直し(所有者不明土地の利用の円滑化)
・土地建物に特化した財産管理制度の創設
・共有地の利用の円滑化などの共有制度の見直し
・遺産分割に関する新しいルールの導入
・相隣関係の見直し
【１】不動産登記制度の見直し
■相続登記の申請の義務化 令和６年４月１日施行
なぜ義務化されるの？・・相続登記がされない理由として、①相続登記は任意であり、申請をしなくても相続人が不利益を被ることはなかった。②土地の評価が低く、売却などの処分が困難である。わざわざ費用や手間をかけて登記まで申請する意欲がわかないことなどが、指摘されています。そして相続登記を何代も怠った結果、所有者不明の土地が増えつづけ様々な悪影響が発生しています。そのため、相続登記の申請を義務化し、所有者不明土地の発生を予防しようとしています。
【相続登記申請義務化のルール】
-
基本的なルール
相続によって不動産（※１）を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日（※２）から３年以内に相続登記の申請をしなければならないことになりました。これは改正法施行日前の相続でも、相続登記は義務化されます。ただし改正法が施行されてから３年がカウントされますので、施行後3年以内に、相続登記（または相続人申告登記）をすればよいということになります。
※1．相続登記申請義務の対象となる不動産は、土地だけでなく建物も含まれます。未登記の建物については、現時点で相続登記申請義務化の対象とはなっていません。そもそも未登記の建物については、取得の日から1か月以内に表題登記を申請することが義務化されています。
※２．相続が争いになった場合等、遺産分割が3年以上かかってしまうことがあります。遺産分割が3年以上かかってしまう場合には、後述の3年以内に相続人申告登記をすることで相続登記の申請義務を履行したものとみなすことができます。
-
遺産分割が成立した時の追加的ルール
遺産分割の協議がなされて、まとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、その協議に基づく申請をしなければならないとされました。
-
上記１,２ともに、正当な理由なく3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料の適用対象となっております。
■相続人申告登記 令和６年４月１日施行
相続登記の申請義務化に伴い、その申請義務をより簡易に履行することができるようにする観点から、相続人申告登記という新たな仕組みが設けられました。
【相続人申告登記の仕方】
-
登記されている所有権の登記名義人について相続が開始したこと。
-
自らがその相続人であることを、その所有権の取得を知った日から３年以内に登記官に申し出ることによって、相続登記の申請義務を履行したものとみなすものとされました。相続人申告登記の申出により、申出をした相続人の氏名・住所が登記されますが、持分の割合までは登記されません（※）。相続人申告登記は、相続の発生や法定相続人とみられる方を公示するものであり、法定相続人への権利移転を公示するものではありません。したがって、自分が相続人であることがわかる戸籍謄本等を提出すれば足りることとなります。
※一人の相続人が相続人全員をまとめて申し出することも可能です。
■所有不動産記録証明制度 令和８年４月までに施行
被相続人の不動産がどこにあるのか、どうやって調べたらよいか？把握できずに見逃され放置されることの無いように、登記官において、特定の被相続人(亡くなった親など)が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する所有不動産記録証明制度が新設されました。ただしプライバシー等に配慮して、請求できる者の範囲は限定されています。すなわち、何人も自らが所有者として記録されている不動産については請求することができ、被相続人その他の被承継人に係る証明書については相続人その他の一般承継人が請求することができるとされています。
■住所等の変更登記の申請義務化 令和８年４月までに施行
なぜ義務化されるのか？・・これまで住所等の変更登記は任意とされており、申請しないことによる不利益も少なかったこと、転居のたびに住所変更の登記をするのは負担であることが指摘されています。そこで住所変更登記の申請を義務化することにより、所有者不明土地の発生を予防しようとしています。
【住所等の変更登記の申請義務についてのルール】
登記簿上の所有者について、氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更があった日から２年以内にその変更登記の申請を義務付けることとされました。正当な理由がないのに義務に違反した場合、５万円以下の過料の対象とされています。
■職権による住所等の変更登記・他の公的機関との情報連携 令和８年４月までに施行
住所等の変更登記の手続きの簡素化・合理化を図る観点から、法務局登記官が他の行政機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが導入されます。ただし変更登記がなされるのは、個人の場合は、本人の了解があるときに限られますし、住基ネットからの情報取得に必要な生年月日などの検索用情報が必要になります。法人の場合は、商業・法人登記システムとの連携によります。
■DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例 令和８年４月までに施行
DV被害等を受けているなど、不動産登記簿上の住所を公開されたくない場合、DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法の被害者等を対象に、対象者が載っている登記事項証明書等を登記官が発行する際には、本人からの申出により、現住所に代わる事項※を記載する制度が設けられました。
※委任を受けた弁護士等の事務所や支援団体等の住所、法務局の住所などが想定されている。
<参考 法務省民事局小冊子・日本司法書士会連合会月報司法書士>
【石原法務司法書士事務所】
豊富な経験、幅広い士業ネットワークを活かし相続問題に対応。私たちは、空き家問題、相続財産の管理処分も手がける地域密着型の司法書士事務所です。ぜひ当事務所ホームページもご覧ください。》詳しくはこちら